19 czerwca 2023 r. Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) jednogłośnie przyjęła nowelizację Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie.
Nowelizacja Rekomendacji S KNF dotyczy m.in. następujących kwestii:
- dostosowania Rekomendacji do “Bezpiecznego Kredytu 2%” (kredytu mieszkaniowego objętego rządowym programem dopłat do oprocentowania);
- dostosowania Rekomendacji do rządowego programu “Gwarantowanego kredytu mieszkaniowego” (kredyt bez wkładu własnego);
- wprowadzenia bufora stopy procentowej przy liczeniu zdolności kredytowej, związanego z możliwym wzrostem stóp procentowych;
- wprowadzenia nowych zaleceń dotyczących przekazywania informacji klientom o ryzykach związanych z kredytem hipotecznym.
Banki mają dostosować swoją działalność do zmian Rekomendacji S w terminie do 1 lipca 2024 r.
Zdolność kredytowa w Rekomendacji S a Bezpieczny Kredyt 2 proc.
Bank, który przystąpi do uczestnictwa w programie Bezpiecznego Kredytu 2% (Pierwsze Mieszkanie), powinien dokonać oceny ryzyka przy dokonywaniu obliczania zdolności kredytowej uwzględniając specyficzną konstrukcję kredytu (może to robić już od lipca 2023 r.).
W procesie oceny zdolności kredytowej powinien uwzględniać (zgodnie z pkt 1.14a rekomendacji) “wysokość rat kapitałowo-odsetkowych płaconych przez kredytobiorcę (po uwzględnieniu oszacowanej przez bank kwoty dopłat wynikających z programu rządowego) oraz ustalania poziomu bufora stopy procentowej dla tych kredytów”.
Zgodnie z nową rekomendacją zdolność kredytowa może znacząco wzrosnąć. Zdolność kredytowa, w dużym uproszczeniu, jest liczona jako porównanie raty miesięcznej kredytu do dochodów miesięcznych kredytobiorcy (po odjęciu wszystkich zobowiązań). Im większy dochód, tym na większą ratę może sobie pozwolić kredytobiorca a zarazem może liczyć na wyższą kwotę kredytu. Jeżeli bank do obliczenia zdolności uwzględni niższą ratę kredytu (w związku z obniżonym oprocentowaniem) to automatycznie będzie wymagany mniejszy dochód lub z drugiej strony na droższe mieszkanie będzie mógł sobie pozwolić kredytobiorca.
Zakładając, że kredytobiorca zamierza zaciągnąć kredyt na okres 30 lat, przyjmując, że standardowe oprocentowanie rynkowe wynosi 9%, wzrost zdolności kredytowej, w zależności od uzyskiwanych dochodów netto (im wyższe, tym większy wzrost), może wynosić od ok. 10 do ok. 25% dotychczas posiadanej zdolności kredytowej. Obliczenia na podstawie uproszczonej symulacji dla rat malejących przy uwzględnieniu dopłaty do kredytu obniżającego miesięczną ratę kredytu oraz poziomu bufora stopy procentowej.
Zmiana Rekomendacji S przy gwarantowanym kredycie bez wkładu własnego
W przypadku udzielanych, w ramach gwarancji Bank Gospodarstwa Krajowego, kredytów hipotecznych bez wkładu własnego (ustawa z dnia 1 października 2021 r. o ro