Strona główna Promocje bankowe Najlepsze lokaty Konta osobiste Konta firmowe Karty kredytowe

Program Pierwsze Mieszkanie 2023 Bezpieczny Kredyt 2 proc.

[Aktualizacja: 06 lutego 2023 r.]

W ramach przedstawionego w grudniu 2022 r. programu Pierwsze Mieszkanie 2023 została przygotowana propozycja wsparcia dla młodych osób, planujących zakup pierwszego mieszkania przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego. Wsparciem ma być Bezpieczny Kredyt 2%, umożliwiający w pierwszym okresie spłaty kredytu znaczące obniżenie miesięcznej raty i co za tym idzie całkowitego kosztu kredytu. Dzięki temu rozwiązaniu ma zwiększyć się dostępność kredytów mieszkaniowych, których, przy obecnych stopach procentowych, koszt stał się zbyt wysoki dla wielu osób.

3 lutego 2023 roku został opublikowany projekt ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Zmianie ma ulec ustawa (w tym rozszerzona nazwa) z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%.

Warto zaznaczyć, że w projekcie ustawy dokonano znacznych zmian oraz uszczegółowienia w stosunku do przedstawionych wcześniej propozycji zasad przyznawania tego rodzaju kredytów.

Reklama

Na czym polega Bezpieczny Kredyt 2 proc.?

Bezpieczny Kredyt 2% ma polegać na dopłatach do kredytu na zakup pierwszego mieszkania, przez okres 10 lat, jako różnicy pomiędzy stałą stopą oprocentowania wynikającą ze średniej aktualnego oprocentowania kredytów o okresowo stałej stopie oprocentowania w bankach, liczoną na dzień udzielenia kredytu oraz po 5 latach, a oprocentowaniem kredytu 2%. Warunkiem otrzymania dopłaty jest wprowadzenie się przez kredytobiorcę do mieszkania / domu w ciągu jednego roku od jego zakupu.

Zgodnie z założeniem, przez okres pierwszych 10 lat, kredytobiorca będzie spłacał raty malejące, a po tym okresie przejdzie na system spłat rat równych (annuitetowych), chyba że złoży wniosek o utrzymanie dotychczasowego sposobu spłaty.

W przypadku, gdy kwota pierwszej raty po okresie dopłat będzie wyższa od kwoty pierwszej raty z dopłatą, na wniosek kredytobiorcy, bank wydłuży okres spłaty tego kredytu maksymalnie o 5 lat (pod warunkiem, że w dniu wygaśnięcia dopłat kredytobiorca nie ukończył 50 lat lub dopłaty nie wygasły wcześniej z winy kredytobiorcy).

Jak liczone będzie oprocentowanie Bezpiecznego kredytu 2%?

Bank udzielający kredytu w ramach Bezpiecznego Kredytu 2% musi stosować warunki oprocentowania, marży i prowizji, odpowiadające warunkom, na jakich w ramach pozostałej jego oferty kredytowej, kredytobiorca uzyskałby na tą samą nieruchomosć kredyt hipoteczny, w tej samej wysokości oraz o tym samym okresie i sposobie spłaty.

Warto zwrócić uwagę, że podane oprocentowanie 2% nie uwzględnia marży banku i ewentualnych prowizji, które należy brać pod uwagę. Oznacza to, iż w trakcie otrzymywania dopłat do kredytu jego oprocentowanie wyniesie w rzeczywistości 2% + marża banku.

W praktyce z utworzonego funduszu zarządzanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego będzie pokrywana różnica, która będzie wpływała na konto banku pomniejszając zobowiązanie klienta i jednocześnie pokrywając koszty banku.

Reklama

Ustawa określa sposób wyliczenia dopłaty według wzoru:

Program Pierwsze Mieszkanie 2023 Bezpieczny Kredyt 2 proc. 1

gdzie:

D – kwota dopłaty, 

Ks – część kapitałowa kredytu pozostająca do spłaty, 

W – obowiązujący w dniu ustalenia stopy oprocentowania bezpiecznego kredytu 2% wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej.

Wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej będzie ustalany przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) i stanowi iloczyn współczynnika 0,9 (marży) i uzyskiwanej z Narodowego Banku Polskiego informacji o średniej oprocentowania kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową w danym kwartale ważonej łączną kwotą tychże kredytów. Pierwszą wysokość dopłat do rat bezpiecznego kredytu 2% oblicza się według wskaźnika kwartalnej stopy procentowej wynoszącego 0,07.

Reklama

W sytuacji, gdy średnia jest wyższa niż 10%, BGK nie opublikuje wskaźnika a to oznacza, że przyjęta zostanie maksymalna możliwa wartość 0,9 * 10% = 9%. W takim skrajnym przypadku, gdy Rada Polityki Pieniężnej podwyższałaby dalej stopy procentowe, różnica między średnim oprocentowaniem powyżej 10% będzie pokrywana przez klienta. Warto o tym pamiętać również w perspektywie kolejnych 5 lat, kredy oprocentowanie okresowo stałe zostanie ponownie przeliczone według obowiązujących w danym okresie stóp procentowych na kolejny pięcioletni okres.

Kto może skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2 proc.?

Z możliwości zaciągnięcia Bezpiecznego kredytu 2 proc. będą mogły skorzystać osoby, które:

  • nie ukończyły 45-ego roku życia (w dniu złożenia wniosku);
  • nie posiadają i nie posiadały (jako właściciel lub współwłaściciel) nigdy mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu (w dniu udzielenia kredytu);
  • nie są kredytobiorcą innego kredytu hipotecznego udzielonego w celu nabycia mieszkania lub domu lub spółdzielczego prawa do lokalu lub domu (w dniu złożenia wniosku).

Jeśli o kredyt będzie wnioskować małżeństwo lub rodzice (min. 1 wspólne dziecko), co najmniej jedno z nich musi spełniać powyższe warunki, pod warunkiem, że oboje będą współkredytobiorcami. Osoby bezdzietne, żyjące w związku nieformalnym nie mogą wspólnie skorzystać z programu. 

W przedstawionych propozycjach zakładano, że posiadanie wcześniej prawa do jakiejkolwiek mieszkania lub domu wyklucza z możliwości uzyskania tego preferencyjnego kredytu. W projekcie ustawy znalazł się jednak zapis umożliwiający uzyskanie kredytu z dopłatami przez osoby, które nabyły wcześniej w drodze dziedziczenia prawo do nieruchomości ale w udziale nie większym niż 50%, nie zamieszkiwały w tejże nieruchomości od minimum roku a kredyt posłuży na spłatę osób posiadających resztę udziałów w nieruchomości.

Dopłaty do kredytu mieszkaniowego obejmują kredyty przeznaczone na:

  • zakup mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego;
  • budowę domu (z wykończeniem) i kupno nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy domu;
  • wykup wkładu budowlanego w spółdzielni mieszkaniowej.

Przedstawiony projekt zakłada brak limitu ceny za 1 m2 mieszkania.

Reklama

Maksymalna kwota Bezpiecznego Kredytu 2 proc.

Maksymalna kwota kredytu, który obejmą dopłaty, nie może przekroczyć:

  • dla jednej osoby – 500000 zł;
  • dla małżeństwa lub rodziców z dzieckiem – 600000 zł.

Przygotowany projekt ustawy wprowadza dodatkowe kryterium maksymalnego wkładu własnego w wysokości 200000 złotych. w takiej sytuacji maksymalna cena mieszkania nie może przekroczyć odpowiednio 700000 zł dla singla i 800000 zł dla rodziny.

Ten zapis znosi wcześniejsze propozycje, które nie zakładały ograniczenia maksymalnej kwoty kredytu.

Od powyższej zasady będzie jeden wyjątek polegający na zwiększenia limitu (wkład własny + kwota kredytu) do miliona złotych jeśli wkład własny będzie stanowiła nieruchomość gruntowa (działka) przeznaczona na budowę domu lub zostanie pozyskany ze środków zgromadzonych na Koncie Mieszkaniowym (wprowadzanych również ta ustawą) wraz z wypłaconą premią mieszkaniową.

Od kiedy Bezpieczny Kredyt będzie dostępny?

Zgodnie z przedstawionymi założeniami, wprowadzenie Bezpiecznego Kredytu 2 proc. zaplanowane jest od 1 lipca 2023 r.

Warto zauważyć, że nie ma jeszcze złożonej stosownej ustawy w tym zakresie i trudno na dziś przewidywać kiedy się pojawi i zostanie uchwalona. W związku z tym, że kredyty będą udzielane przez banki komercyjne, które zgłoszą się do Banku Gospodarstwa Krajowego, należy założyć, że w rzeczywistości pierwsze kredyty będą udzielane dużo później, w optymistycznym założeniu będzie to jeszcze trzeci kwartał 2023 roku. Liczba dostępnych banków na początku zapewne będzie skromna (banki z kapitałem państwowym) ale pewnie systematycznie będzie się powiększać.

Bezpieczny Kredyt 2% może zostać udzielony do dnia 31 grudnia 2027 r.

Zdolność kredytowa a Bezpieczny Kredyty 2 proc.

Przedstawiona propozycja opiera się na założeniu spłaty kredytu przez pierwsze 10 lat w postaci rat malejących. Jeśli chodzi o liczenie zdolności kredytowej, dla całego kredytu, bank będzie musiał podzielić umowę kredytową na dwa okresy, okres spłaty obejmujący dopłaty przez okres 10 lat oraz pozostały okres spłaty przy założeniu spłaty w ratach równych. Dla każdego z okresów bank musi obliczyć odpowiednie wskaźniki zdolności kredytowej. Na dzień dzisiejszy nie znamy jeszcze wytycznych Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) oraz sposobu interpretacji przez poszczególne banki.

Jest jednak stanowisko KNF w sprawie uwzględniania dodatkowego bufora w związku z możliwym wzrostem stóp procentowych w przypadku kredytów hipotecznych opartych o tymczasowo stałą stopę procentową o czym w artykule UKNF złagodziła stanowisko dotyczące zdolności kredytowej.

Oznacza to, że bank do obliczenia zdolności kredytowej będzie przyjmował wysokość pierwszej raty malejącej, która co do zasady jest zdecydowanie wyższa od raty równej. 

Na korzyść działa to, że pierwsza rata malejąca po dopłacie będzie niższa od raty równej bez dopłaty od 25% do 33%, im dłuższy okres kredytowania. W związku tym, że dla raty malejącej spłata kapitału następuje szybciej, po 10 latach, rata równa również powinna niższa od raty równej spłacanej od początku kredytu bez dopłaty (przy założeniu, że stopy procentowe nie wzrosną). 

Jeśli chodzi o różnicę między początkową ratą malejącą po dopłacie a ratą równą po 10 latach, to w zależności od łącznego okresu kredytu, przy okresie 20 lat rata będzie niższa, przy okresie 25 lat, rata będzie wyższa do ok. 150 zł, przy okresie 30 lat, do ok. 400 zł wyższa. W tak długiej perspektywie należy brać pod uwagę również wzrost stóp procentowych, co będzie miało przełożenie na wysokość raty kredytowej w kolejnych pięcioletnich cyklach kredytu o okresowo zmiennym oprocentowaniu.

W przypadku oceny zdolności kredytowej należy poczekać na stanowisko Komisji Nadzoru Finansowego, która planuje w pewnym stopniu poluzować jej kryteria. Jeśli do tego dodamy możliwe w przyszłości obniżki stóp procentowych, powinno to pomóc rodzinom i dać chociaż możliwość starania się o kredyt mieszkaniowy. Z drugiej strony należy pamiętać, że dopłaty będą obowiązywały przez 10 lat, a kredyt mieszkaniowy zaciąga się na zdecydowanie dłuższe okresy, stąd kolejne raty mogą być znacznie wyższe od dotychczasowych, jeśli jednak stopy procentowe będą wysokie.

Bezpieczny Kredyt 2% a Mieszkanie bez wkładu własnego

W przygotowanych założeniach pojawia się informacja, iż będzie istniała możliwość uzyskania kredytu połączonego z programem „Mieszkanie bez wkładu własnego” dla osób, które nie posiadają środków na wymagany wkład własny. Jednak nie będzie możliwe połączenie z dopłatami związanymi ze spłatą rodzinną w związku z powiększeniem rodziny o drugie i kolejne dziecko. Należy również zwrócić uwagę na ograniczenia związane z m.in. limitem ceny za 1 m2. Szczegółowe zasady tego programu opisałem w artykule Polski Ład a kredyt hipoteczny – „Mieszkanie bez wkładu własnego” 2023.

Utrata prawa do dopłat w ramach Bezpieczny Kredyt 2%

Kredytobiorca straci prawo do dopłat i będzie zobowiązany do ich zwrotu wraz z odsetkami ustawowymi naliczonymi dla kwoty każdej z tych dopłat od dnia spłaty raty, którą obejmowała dana dopłata, w jednym z poniższych przypadków:

  • kredytobiorca został prawomocnie skazany za przestępstwo wyłudzenia kredytu lub braku przekazania, zatajenia istotnych informacji w związku z udzieleniem Bezpiecznego Kredytu 2%. W takiej sytuacji jest zobowiązany do zwrotu kwoty wszystkich udzielonych dopłat do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego w terminie 45 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku.
  • w ciągu roku od dnia nabycia prawa własności, spółdzielczego prawa dotyczącego – mieszkania lub domu z wykorzystaniem Bezpiecznego Kredytu 2%, kredytobiorca nie zamieszkał w nim (tzn. nie prowadzi tam gospodarstwa domowego). W tej sytuacji dopłaty do rat wygasają z końcem kolejnego miesiąca po upływie tego terminu, a kwoty kolejnych dopłat podlegają zwrotowi. 

Dopłaty do rat wygasną z końcem miesiąca wystąpienia jednego ze zdarzeń opisanych poniżej (a jeśli dopłaty uzyskane po zdarzeniu, podlegają zwrotowi wraz z odsetkami ustawowymi):

  • kredytobiorca sprzedał nieruchomość lub zbył spółdzielcze prawo dotyczące nieruchomości, będącej przedmiotem kredytu, za wyjątkiem rozszerzenia wspólności ustawowej oraz zbycia na rzecz drugiego z kredytobiorców; 
  • kredytobiorca wynajął, użyczył innej osobie całość lub część nieruchomości, będącej przedmiotem kredytu;
  • kredytobiorca dokonał zmiany sposobu użytkowania nieruchomości, będącej przedmiotem kredytu lub jej części w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych;
  • kredytobiorca nabył prawo własności lub spółdzielcze prawo do innej nieruchomości w formie innej niż w drodze dziedziczenia; 
  • kredytobiorca trwale zaprzestał prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości, będącej przedmiotem kredytu poza sytuacją, gdy:
    • jest dalej prowadzone przez drugiego z kredytobiorców,
    • zaprzestanie to nastąpiło w związku wyłączeniem nieruchomości z użytkowania, z przyczyn niezależnych od kredytobiorcy;
  • w stosunku do kredytobiorcy ogłoszono upadłość;
  • stroną umowy przestał być kredytobiorca, który w dniu udzielania tego kredytu jako jedyny spełniał warunek wieku oraz nie był stroną umowy innego kredytu hipotecznego;
  • dokonano wcześniejszej spłaty części kredytu przed upływem 3 lat od dnia jego udzielenia, za wyjątkiem, gdy spłata ta dotyczyła części objętej gwarancją lub łącznie z wniesionym wkładem własnym kredytobiorcy nie przekroczyła kwoty 200000 zł.

Podsumowanie

Kolejny program wspierający zakup mieszkania dla młodych może się okazać kolejnym chybionym wsparciem, z którego będzie mogła skorzystać wąska grupa osób, prawdopodobnie, które i tak mogą zaciągnąć kredyt na mieszkanie. Przedstawione szczegółowe przepisy dotyczące tego programu nie będą umożliwiały większego udziału młodych ludzi, niż to wcześniej prezentowano.

Kolejny raz zyskają na tym… banki. Tak naprawdę wszystkie dopłaty zasilą kasę banków, które będą miały zabezpieczone ryzyko stopy procentowej i będą mogły oferować kredyty na atrakcyjnych warunkach. Nie rozwiąże to problemu braku tanich mieszkań a pomoże jedynie w niewielkim stopniu rozruszać rynek sprzedaży mieszkań, czyli będą korzystne dla deweloperów.

Reklama
Podziel się swoją opinią:

Zapisz się na newslettera

Wprowadź swój adres e-mail poniżej, aby otrzymywać newslettera.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie danych osobowych (adres e-mail) w celu otrzymywania wiadomości w ramach newslettera Bankowe ABC.
Zapisując się wyrażasz zgodę na otrzymywanie wiadomości drogą mailową. W celu uzyskania szczegółów zapoznaj się z polityką prywatności. Otrzymasz maksymalnie 2 wiadomości w miesiącu, bez reklam i spamu. Możesz wypisać się w każdej chwili.

OFERTY BANKÓW
OSZCZĘDNOŚCI
PROMOCJE BANKOWE
KONTA OSOBISTE
KARTY KREDYTOWE
KONTA FIRMOWE
KREDYTY GOTÓWKOWE
OKAZJE DLA KLIENTÓW BANKÓW
PROGRAMY RABATOWE I LOJALNOŚCIOWE

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.