25 listopada 2021 r. została opublikowana w Dzienniku Ustaw ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. W ramach przyjętej ustawy został wprowadzony w programie Polski Ład gwarantowany wkład własny dla osób starających się o nowe mieszkanie lub dom z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego oraz system dopłat (spłata rodzinna) dla rodzin wielodzietnych. Ustawa wejdzie w życie po upływie 6 miesięcy od jej opublikowania, czyli 27 maja 2022 roku.
Z poniższego wpisu dowiesz się, czy i na jakich warunkach otrzymasz w ramach programu Polski Ład kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego w 2022 roku?
Polski Ład kredyt bez wkładu własnego warunki?
Uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego wymaga spełnienia szeregu warunków. W poniższej tabeli zebrałem najważniejsze warunki programu “Mieszkanie bez wkładu własnego”, które muszą być spełnione, aby uzyskać kredyt.
Warunki programu “Mieszkanie bez wkładu własnego”
| Wymagany udział własny kredytobiorcy | brak, kredyt do 100% wartości nieruchomości |
| Wysokość gwarancji | nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wartości nieruchomości |
| Jednorazowa opłata prowizyjna | 1,0% objętej gwarancją części kredytu mieszkaniowego |
| Maksymalna kwota gwarancji | 100000 zł |
| Cel kredytu | – w związku z budową domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem, oraz nabyciem prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej tego domu; – w związku z nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem; – stanowiących wkład budowlany. |
| Dofinansowanie w ramach “spłaty rodzinnej” | 20000 zł za drugie dziecko w rodzinie 60000 zł z trzecie i kolejne dziecko |
| Minimalny okres kredytowania | 15 lat |
| Maksymalny limit ceny mieszkania | średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych mnożony przez: – współczynnik 1,3 dla rynku pierwotnego – współczynnik 1,2 dla rynku wtórnego |
| Okres udzielania kredytów | od 27 maja 2022 r. do 31 grudnia 2030 r. |
| Waluta udzielenia kredytu | polski złoty (PLN) |
| Banki udzielające kredytu w programie | banki, które zawrą umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego |
Polski Ład kredyt bez wkładu własnego dla kogo?
Ustawa w jasny sposób określa do kogo skierowany jest program kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Projekt ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym w swoich założeniach powstał w celu umożliwienia uzyskania kredytu osobom, które stać na spłatę miesięcznych rat kredytowych ale nie są w stanie uzbierać wymaganego wkładu własnego.
Z kredytu mieszkaniowego bez wkładu własnego w ramach uchwalonej ustawy mogą skorzystać osoby, które prowadzą swoje gospodarstwo domowe w Polsce i:
- kupują własne mieszkanie na rynku pierwotnym;
- kupują mieszkanie na rynku wtórnym lub społecznym;
- budują własny dom;
- nie udzielono im innego kredytu z gwarancją.
Zgodnie z warunkami ustawy, osoba starająca się o kredyt (jak i członkowie rodziny) nie może być właścicielem i nie przysługuje mu prawo spółdzielcze do innego mieszkania lub domu. Dodatkowo w ciągu ostatnich pięciu lat osoby te nie dokonały zbycia w/w prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej. Od tej zasady jest wyjątek dotyczący rodzin wielodzietnych, które mogą posiadać łącznie jedno mieszkanie o powierzchni:
- 50 m2 przy dwójce dzieci;
- 75 m2 przy trójce dzieci;
- 90 m2 przy czwórce dzieci;
- bez ograniczeń w przypadku większej liczby dzieci.
Maksymalna cena lokalu mieszkalnego lub wkładu budowlanego objętego gwarancją wkładu własnego
W celu przeciwdziałania możliwemu wzrostowi cen mieszkań, ustawa wprowadza ograniczenia w akceptowalnych cenach nieruchomości, w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej.
W przypadku nieruchomości kupowanej na rynku pierwotnym lub wkładu budowlanego zastosowano przelicznik, który wylicza się jako „iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika 1,3”. W przypadku rynku wtórnego współczynnik wynosi 1,2.
Średni wskaźnik przeliczeniowy określany jest przez odpowiednie ustawy i jest wyliczany w zależności od położenia nieruchomości na danym obszarze (ewentualnie powiększany o 20%). Uwzględniana jest średnia wskaźników z dwóch ostatnich okresów.
W praktyce oznacza to, że w dużych miastach, w których ceny nieruchomości są bardzo wysokie, dostępność mieszkań spełniających kryteria będzie dużo mniejsza, co może wpłynąć na popularność programu.
Przykład:
Na podstawie obwieszczenia marszałka woj. mazowieckiego z dnia 23 września 2021 r. wskaźnik przeliczeniowy dla m. st. Warszawy wynosi 7509,24 zł a w poprzednim okresie wynosił 7420,95 zł. Średnio jest to 7465,09 zł. Jeśli uwzględnimy współczynnik powiększony o 20%, maksymalna cena mieszkania za 1 m2 wyniesie 8958,11 zł. Średnie ceny mieszkań w Warszawie dawno przekroczyły 10000 zł za 1 m2. Do programu kwalifikują się jedynie mieszkania położone w dzielnicach oddalonych od centrum. Niestety podobna sytuacja będzie w innych dużych miastach.
Spłata rodzinna w związku z powiększeniem rodziny o drugie i kolejne dziecko
Ustawa wprowadza również dofinansowanie rodzin wielodzietnych „w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego tego kredytobiorcy o drugie albo kolejne dziecko”, tzw. spłatę rodzinną.
Jeśli kredytobiorca spełni określone warunki, przysługuje mu w ramach programu Polski Ład dopłata do kredytu hipotecznego na spłatę części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Warunkami tymi są:
- kredytobiorca (i pozostali członkowie gospodarstwa domowego) nie posiadają i nie przysługuje im prawo spółdzielcze do innego mieszkania lub domu;
- w okresie spłaty kredytu nastąpiło powiększenie rodziny o drugie lub kolejne dziecko;
- umowa nie była wypowiedziana.
Spłata rodzinna przysługuje w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego:
- o drugie dziecko w wysokości 20000 zł;
- o trzecie lub kolejne dziecko w wysokości 60000 zł.
Kwota dofinansowania nie może przekroczyć wartości pozostałego kapitału do spłaty kredytu na dzień urodzin dziecka. Należy pamiętać, że w określonych przypadkach będzie wymagany zwrot spłaty rodzinnej, gdy kredytobiorca:
- sprzedał lub wynajął nieruchomość objętą kredytem;
- dokonał zmiany sposobu użytkowania z lokalu mieszkalnego;
- został skazany za przestępstwo związane z udzielonym kredytem.
Polski Ład kredyt bez wkładu własnego od kiedy?
W związku z tym, że ustawa została opublikowana 25 listopada 2021 r., zacznie obowiązywać od 27 maja 2022 roku. Na ten moment nie ma jeszcze szczegółowych przepisów wykonawczych oraz procedur, które musi opracować Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). BGK będzie zarządzał Rządowym Funduszem Mieszkaniowym, z którego środków będą pokrywane udzielane gwarancje. Następnie muszą zostać zawarte umowy z poszczególnymi bankami, które będą chciały przystąpić do programu.
Fundusz będzie zasilany przede wszystkim z budżetu państwa a także innymi środkami, w tym opłatami prowizyjnymi z tytułu udzielonych gwarancji. Ustawa przewiduje, że w 2022 r. z budżetu państwa na rzecz Rządowego Funduszu Mieszkaniowego zostanie przekazane sto milionów złotych (przy założeniu średniej kwoty gwarancji 50000 zł, wystarczy dla 2000 kredytobiorców). W kolejnych latach kwota będzie zwiększana, 200 milionów w 2023 roku i 500 milionów w 2024 r.
Jak dostać kredyt bez wkładu własnego?
Składając wniosek o udzielenie kredytu w wybranym banku, który przystąpił do programu gwarancji, składasz zlecenie objęcia gwarancją. We wniosku składasz również oświadczenia dotyczące spełnienia warunków dotyczących posiadanych nieruchomości, opisanych powyżej. Jeśli posiadasz prawo do jakiejś nieruchomości musisz umieścić ją we wniosku wraz z podaniem jego powierzchni użytkowej. Pamiętaj, że składając nieprawdziwe oświadczenia narażasz się na konsekwencje prawne oraz zostaniesz wezwany do zwrotu otrzymanych środków.
Przed udzieleniem kredytu, twój bank pobierze od ciebie opłatę prowizyjną w wysokości 1% wartości gwarantowanego wkładu własnego.
W umowie kredytu, którą zawierasz z swoim bankiem, będzie określona kwota objęta gwarancją. Gwarancji udziela Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) ale nie jest bankiem udzielającym kredytu. Gwarancja udzielana jest na wniosek przesłany przez twój bank udzielający kredytu hipotecznego i to on zawiera umowę z BGK.
Udzielona gwarancja obowiązuje od dnia udzielenia kredytu do dnia spłaty tej części kapitału, która jest objęta gwarancją, czyli jeśli bierzesz kredyt na 100% wartości nieruchomości, do czasu gdy spłacisz 20% wartości kredytu. Z dniem spłaty tej części, gwarancja wygasa. Wszelkie spłaty kapitału, zarówno w ramach rat kredytowych, jak i wcześniejszej spłaty kredytu, w pierwszej kolejności pomniejszają gwarantowaną część kredytu.
Do czasu wygaśnięcia gwarancji, kredytowana nieruchomość nie może być użytkowana w celu prowadzenia działalności gospodarczej.
Wcześniejsza spłata kredytu z gwarantowanym wkładem własnym
Ustawa nie wprowadza żadnych ograniczeń w stosunku do wcześniejszej spłaty kredytu. Zasady wcześniejszej spłaty określone są w umowie zawartej z bankiem udzielającym kredytu.
Czy da się wziąć kredyt bez wkładu własnego? – wady i zagrożenia
| Zalety programu | Wady programu |
|---|---|
| umożliwienie uzyskania kredytu mieszkaniowego osobom nieposiadającym wkładu własnego | znacznie wyższe koszty kredytu |
| spłata rodzinna jako dofinansowanie dla osób, którym urodzi się dziecko w trakcie spłaty kredytu | opłata prowizyjna 1% |
| brak podwyższonej marży banku z tytułu brakującego udziału własnego | spłata rodzinna tylko dla osób, którym urodzi się dziecko w trakcie spłaty kredytu |
| maksymalne ceny za 1 m2 lokalu mieszkalnego ograniczają dostępność | |
| wymagana wysoka zdolność kredytowa uwzględniająca całą kwotę kredytu | |
| udzielanie kredytów osobom, które mogą mieć problem ze spłatą w późniejszym terminie |
Z jednej strony ustawa wspomaga osoby, które nie są w stanie samodzielnie odłożyć w krótkim czasie wymaganego przez banki chociaż 10% udziału własnego (przy ubezpieczeniu brakującego udziału do 20%). Z drugiej strony powoduje zagrożenie dla stabilności sektora bankowego, co stara się kontrolować Urząd Komisji Nadzoru Finansowego, który wprowadził, swoją Rekomendacją S, ograniczenia w minimalnym, dopuszczalnym udziale własnym (maksymalny wskaźnik LtV).
Z punktu widzenia klienta banku, programem mogą być objęte wyłącznie osoby posiadające zdolność kredytową. Należy brać pod uwagę, że jest to tylko gwarancja (nie dotyczy spłaty rodzinnej) i nie zmniejsza kwoty kredytu do spłaty. Wręcz przeciwnie, raty będą znacznie wyższe, uwzględniając całość kredytu wraz z gwarancją. To oczywiście podnosi całkowity koszt kredytu oraz wymaga wysokich dochodów miesięcznych.
Oznacza to, że nadal z rządowych programów pomocowych nie mogą skorzystać osoby o niskich dochodach, których nie stać na zakup własnego mieszkania. Dodatkowo może sprowadzić kłopoty na osoby, które nie posiadają wymaganego wkładu własnego i przy znacznie wyższym kredycie będą w większym stopniu narażone na utratę zdolności kredytowej, co jest możliwe m.in. przy wzroście stóp procentowych.
Jak widać, program ten zabezpiecza przede wszystkim interesy banku a nie kredytobiorcy. Program “Mieszkanie bez wkładu własnego” zwiększa jedynie dostępność do kredytów osobom nieposiadającym wystarczających oszczędności. Niestety ale takie osoby będą musiały “zapłacić” za możliwość uzyskania kredytu, nie tylko 1% opłaty prowizyjnej, ale również odsetki od kwoty gwarantowanej, prowizję od pełnej kwoty kredytu. Jedyny zysk to brak podwyższonej marży banku z tytułu ubezpieczenia brakującego wkładu własnego.
- Wartość nieruchomości: 500000 zł
- Okres kredytu: 30 lat
- Oprocentowanie: 3%
| W ramach programu “Mieszkanie bez wkładu własnego” | Z udziałem własnym 20% | |
|---|---|---|
| Udział własny: | 0% | 20% |
| Kwota kredytu: | 500000 zł | 400000 zł |
| Gwarancja: | 20% wkładu własnego = 100000 zł | brak |
| Opłata prowizyjna (od udzielonej gwarancji): | 1000 zł | brak |
| Prowizja banku 2%: | 10000 zł | 8000 zł |
| Rata miesięczna: | 2108,02 zł | 1686,42 zł |
| Koszt odsetek: | 258887,26 zł | 207109,81 zł |
| Łączny koszt: | 269887,26 zł | 215109,81 zł |
| Różnica: | 54777,45 zł |
Z programu wykluczone będą również osoby, które teoretycznie spełniają warunek prowadzenia gospodarstwa domowego w Polsce, ale pracują za granicą i uzyskują dochody w obcej walucie. O sposobie wyliczania zdolności takich klientów napisałem w artykule: Zmiany w kredytach hipotecznych – nowa Rekomendacja S od lipca 2021 roku. Czy otrzymam kredyt mieszkaniowy?
Spłatą rodzinną nie są objęte osoby posiadające dwójkę lub więcej dzieci a jedynie osoby, którym w trakcie spłaty kredytu urodzi się kolejne dziecko.
Z punktu widzenia banku, szerzej systemu bankowego, program gwarancji spłaty udziału własnego kredytu mieszkaniowego zabezpiecza ryzyko ponoszone przez banki w przypadku zaprzestania spłaty kredytu przez kredytobiorcę. W takim przypadku Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) zrealizuje gwarancję przekazując jej kwotę na rzecz banku kredytodawcy.
Uruchomienie programu będzie prowadzić do zwiększenia liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych osobom, które przy obecnych kryteriach udzielania kredytów, nie miałyby na to szansy. Mając zabezpieczenie nawet do 20% wartości nieruchomości, banki będą skłonne do udzielania kredytów osobom, którym nie powinny udzielać kredytu.
Sprawdź również artykuł, w którym napisałem co może być udziałem własnym w kredycie mieszkaniowym.
Sprawdź oferty kredytów hipotecznych w największych polskich bankach:
Jeśli jednak nie czujesz się na siłach samemu wybrać najlepszego dla siebie kredytu skorzystaj z pomocy doświadczonych ekspertów rynku kredytów hipotecznych, którzy pomogą w wybraniu odpowiedniego kredytu.
Czy można nadpłacić taki kredyt np 4 miesiące po jego uzyskaniu i nadal móc otrzymać splaty rodzinne jak urodzą się dzieci już po takiej nadplacie? Czy można przedterminowo spłacić całość takiego kredytu? W ustawie jest, że min. 15 lat.