Zamierzasz kupić mieszkanie lub dom, jednak wiesz, że nie jesteś w stanie dokonać zakupu za gotówkę i rozglądasz się za kredytem mieszkaniowym. Do historii przeszła już możliwość zaciągnięcia kredytu na 100% wartości nieruchomości, czyli bez angażowania własnych środków. Obecnie, bez własnych oszczędności, nie uzyskasz kredytu mieszkaniowego. Wkład własny do kredytu mieszkaniowego powinien wynosić minimum 10% własnych środków, tak naprawdę najlepiej 20%. Czy na pewno muszą to być własne oszczędności w gotówce? Sprawdź co może być wkładem własnym przy kredycie hipotecznym?
Wkład własny a kredyt mieszkaniowy
Najważniejsze zasady dotyczące akceptacji wkładu własnego kredytobiorcy można znaleźć w Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie.
Rekomendacja 10 stanowi, iż w przypadku kredytu związanego “z finansowaniem nieruchomości, bank nie powinien kredytować pełnej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia i powinien żądać od kredytobiorcy wkładu własnego”.
Z rekomendacji 15.5, odnoszącej się do wskaźnika LtV, czyli maksymalnej kwoty kredytu, której bank może udzielić w stosunku do wartości nieruchomości, wynika, iż “w przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, wartość wskaźnika LtV w momencie uruchomienia kredytu nie powinna przekraczać poziomu: 80% lub 90% w przypadku, gdy dla części ekspozycji przekraczającej 80% LtV ustanowiono odpowiednie ubezpieczenie”.
Jakie mogą być źródła wkładu własnego oprócz gotówki?
Okazuje się, że środki stanowiące wkład własny kredytu hipotecznego, nie muszą pochodzić z uzbieranych oszczędności na twoim koncie w banku i być wpłacane bezpośrednio w postaci pieniężnej przez kredytobiorcę. Banki akceptują również inne źródła, które mogą być traktowane jako udział własny kredytobiorcy.
Najczęściej akceptowane przez banki inne źródła wkładu własnego kredytobiorcy to:
- ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (jeśli dysponujesz min. 10% wkładu);
- wartość działki pod budowę kredytowanej nieruchomości;
- wartość nieruchomości innej niż kredytowana;
- dofinansowanie w ramach rządowych programów wsparcia (np. przygotowywany w ramach “Polskiego Ładu”);
- blokada środków na rachunku bankowym lub zastaw obligacji skarbowych;
- przeniesienie kwoty w złotych lub innej walucie na własność banku;
- przeniesienie środków z IKE, IKZE lub PPK.
Opisywane tutaj formy wkładu własnego nie są akceptowane we wszystkich bankach. Każdy bank podchodzi indywidualnie do akceptowanych źródeł wkładu własnego, dlatego też musisz sprawdzić czy oferta kredytów mieszkaniowych danego banku zawiera taką możliwość.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Jeśli posiadasz tylko 10% wkładu własnego, brakujące kolejne 10% bank udostępni przez wykupienie przez ciebie dodatkowego tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, inaczej nazywanego również ubezpieczeniem brakującego wkładu własnego.
Na sierpień 2021 r. możliwość sfinansowania zakupu nieruchomości przy minimalnym udziale własnym 10% oferują: Alior Bank, Bank Millennium, Bank BPS, Credit Agricole, mBank, Pekao SA, PKO BP, Santander Bank Polska. To, czy będziesz mógł liczyć na możliwość wpłaty minimalnego poziomu 10% wkładu własnego, może zależeć od indywidualnego podejścia banku do klienta i/lub kredytowanej nieruchomości. Ze względu na trudną sytuację związaną z pandemią, banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych.
Niestety nic nie ma za darmo, ponieważ ubezpieczenie będzie dodatkowym kosztem kredytu w miesięcznej racie (najczęściej przez podniesienie marży kredytu), który będziesz musiał ponosić do momentu, kiedy spłacisz tę “brakującą” część kredytu.
Wartość działki pod budowę kredytowanej nieruchomości
Jeśli planujesz postawić dom na własnej działce, możesz zaproponować bankowi, aby jako wkład własny uznał wartość tej działki. Dzięki temu zaoszczędzone środki możesz przeznaczyć na budowę i wykończenie. Rekomendacja S KNF (pkt 10.3) umożliwia sytuację, że “na poczet wkładu własnego, bank może zaliczyć wartość nieruchomości gruntowej (niezabudowanej lub zabudowanej), na której docelowo znajdować się będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania”. Warunkiem uznania takiej nieruchomości jest upewnienie się przez bank, że “nie jest obciążona hipoteką”.
Bank oceni jaką wartość działki może uwzględnić jako wkład własny. Może również do wartości działki zaliczyć już poniesione, udokumentowane wydatki związane z budową.
Wartość nieruchomości innej niż kredytowana
Pewnie zastanawiałeś się, czy mieszkanie na kredyt może być wkładem własnym? Jeśli posiadasz np. mieszkanie i chcesz je zmienić na większe lokum, sprzedając po przeprowadzce do nowej nieruchomości, możesz starać się, aby bank przyjął wartość tej nieruchomości (oszacowana przez rzeczoznawcę, nie obciążona hipoteką) jako wkład własny kredytu. Warunkiem koniecznym jest szybka sprzedaż posiadanej nieruchomości.
Dofinansowanie w ramach programów rządowych
Dla osób kwalifikujących się do wsparcia w ramach rządowych programów istnieje możliwość sfinansowania nawet 100% wartości nieruchomości. Niestety, jak to często bywa w takich programach, ograniczeniem może być wiek kredytobiorcy, liczba dzieci, maksymalna kwota dopłaty lub wartość kredytowanej nieruchomości.
Rekomendacja S w punkcie 10.5 dopuszcza możliwość “…wniesienia wkładu własnego (całości lub części) w drodze realizacji programów wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego wynikających z przepisów prawa (np. programy rządowe i inne o podobnym charakterze)”.
Dosyć długo trzeba było czekać na zastosowanie tego rozwiązania po zakończeniu programu “Mieszkanie dla Młodych”. Temat powrócił, ponieważ wsparcie dla osób, które starają się o mieszkanie bez wkładu własnego zostało wprowadzone dzięki ustawie w ramach programu Polski Ład. Przeczytaj o szczegółach we wpisie Polski Ład a kredyt hipoteczny.
Blokada środków na rachunku bankowym lub zastaw obligacji skarbowych
Jeśli dysponujesz środkami, które niekoniecznie chciałbyś wydać jako wkład własny, możesz dokonać na rzecz banku udzielającego kredytu, blokady środków na rachunku bankowym do wysokości brakującego wkładu własnego. Środki te mogą być zdeponowane na zwykłym rachunku ROR, koncie oszczędnościowym lub lokacie bankowej. Składając dyspozycję blokady upoważniasz bank do wypłaty środków, jeśli nie będziesz regulował swoich zobowiązań kredytowych. Zablokowanych środków nie możesz wypłacić ani przelać na inne konto.
Pamiętaj, że jeśli bank zgodzi się na blokadę środków na koncie walutowym, będzie uwzględniał ewentualny spadek kursu danej waluty o 50%. Oznacza to, że przykładowo mając określoną kwotę np. 20% wartości nieruchomości na lokacie, zabezpieczysz tylko 10% wkładu własnego.
Podobnie sytuacja wygląda w przypadku zastawu na dłużnych papierach wartościowych, czyli obligacjach Skarbu Państwa, do wysokości brakującego wkładu własnego. Do czasu spłaty kredytu obligacje będą zablokowane i nie będziesz mógł nimi dysponować, czyli sprzedać.
Zdarza się, aczkolwiek rzadko, że bank akceptuje również zastaw na bardziej ryzykownych papierach jakimi są akcje i podobnie jak przy blokadzie środków na koncie walutowym, będzie uwzględniał ewentualny spadek kursu akcji, nawet o 50%.
Przeniesienie kwoty w złotych lub innej walucie na własność banku
Zgodnie z rekomendacją 15.5, pkt. b) uzupełnieniem brakującego wkładu własnego kredytobiorcy może być również “przeniesienie określonej kwoty w złotych lub w innej walucie na własność banku” Jeśli bank uznaje środki w innej walucie musi zakładać utratę wartości, czyli spadek kursu o minimum 50%.
Przeniesienie środków z Indywidualnego Konta Emerytalnego (IKE), Indywidualnego Konta Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE) lub Pracowniczych Planów Kapitałowych (PPK)
Należy również wspomnieć o rzadko przyjmowanym przez banki, ale jednak dopuszczalnym, jako zabezpieczenie wkładu własnego kredytu na zakup nieruchomości, uwzględnieniem pieniędzy zgromadzonych na IKE lub IKZE. W tym przypadku istotnym jest to, że środki nie muszą być wypłacane (co wiązałoby się z koniecznością zapłaty podatku) a bank jedynie blokuje je do momentu, gdy wskaźnik LtV spadnie i osiągnie wymagane 80%.
Jeśli nie skończyłeś 45 lat i dokonujesz zakupu nieruchomości z wykorzystaniem kredytu możesz wypłacić jednorazowo i przeznaczyć na brakujący wkład własny środki zgromadzone (i to w całości) na koncie PPK. Jednak musisz pamiętać, że środki musisz zacząć spłacać nie później niż w ciągu 5 lat od ich wypłaty i zwrócić w całości w ciągu 15 lat. Jeśli tego nie zrobisz, będziesz musiał zapłacić 19% podatku od zysków kapitałowych. Zwracając środki w terminie praktycznie nie ponosisz żadnych kosztów z tego tytułu.
Skąd nie mogą pochodzić środki na wkład własny?
Należy jednak pamiętać, że jako wkład własny do kredytu mieszkaniowego nie mogą być traktowane środki pozyskane z innych kredytów lub pożyczek, a także z dotacji. Zgodnie z punktem 10.7 bank sprawdza, czy “…środki finansowe kredytobiorcy przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu, pożyczki lub dotacji”.
Bank dosyć łatwo to sprawdzi, ponieważ każdorazowo przed udzieleniem kredytu będzie dokonywał sprawdzenia twoich kredytów w bazie Biura Informacji Kredytowej, na co musisz wyrazić zgodę. Dodatkowo środki z kredytów i pożyczek będą obciążały twoją zdolność kredytową, co może przekreślić szanse na uzyskanie kredytu mieszkaniowego.
Czy jest sens wysokiego wkładu własnego, ponad wymagany przez bank?
Odpowiedź na takie pytanie brzmi, tak. Pamiętaj, że dysponując większą kwotą wkładu własnego automatycznie potrzebujesz niższej kwoty kredytu, przy założeniu tej samej ceny nieruchomości, a to już ma istotny wpływ na dwie kwestie.
Po pierwsze, możliwość łatwiejszego uzyskania kredytu. Zdecydowanie może poprawić się twoja zdolność kredytowa i uzyskasz kredyt przy niższych dochodach lub będziesz mógł zdecydować się na większy dom lub mieszkanie i uzyskać większą kwotę kredytu.
Po drugie, wyższy wkład własny to często również “tańszy kredyt”. Już zgromadzenie wkładu 20% to brak konieczność płacenia za dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego a przy jeszcze wyższym wkładzie banki stosują korzystniejsze warunki kredytu (w końcu kredyt jest dla banku bardziej bezpieczny).
Sprawdź oferty kredytów hipotecznych w największych polskich bankach:
Jeśli jednak nie czujesz się na siłach samemu wybrać najlepszego dla siebie kredytu skorzystaj z pomocy doświadczonych ekspertów rynku kredytów hipotecznych, którzy pomogą w wybraniu odpowiedniego kredytu.
