Zamierzasz kupić mieszkanie lub dom, jednak wiesz, że nie jesteś w stanie dokonać zakupu za gotówkę i rozglądasz się za kredytem mieszkaniowym. Do historii przeszła już możliwość zaciągnięcia kredytu na 100% wartości nieruchomości, czyli bez angażowania własnych środków. Obecnie, bez własnych oszczędności, nie uzyskasz kredytu mieszkaniowego. Wkład własny do kredytu mieszkaniowego powinien wynosić minimum 10% własnych środków, tak naprawdę najlepiej 20%. Czy na pewno muszą to być własne oszczędności w gotówce? Sprawdź co może być wkładem własnym przy kredycie hipotecznym?
Wkład własny a kredyt mieszkaniowy
Najważniejsze zasady dotyczące akceptacji wkładu własnego kredytobiorcy można znaleźć w Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie.
Rekomendacja 10 stanowi, iż w przypadku kredytu związanego “z finansowaniem nieruchomości, bank nie powinien kredytować pełnej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia i powinien żądać od kredytobiorcy wkładu własnego”.
Z rekomendacji 15.5, odnoszącej się do wskaźnika LtV, czyli maksymalnej kwoty kredytu, której bank może udzielić w stosunku do wartości nieruchomości, wynika, iż “w przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, wartość wskaźnika LtV w momencie uruchomienia kredytu nie powinna przekraczać poziomu: 80% lub 90% w przypadku, gdy dla części ekspozycji przekraczającej 80% LtV ustanowiono odpowiednie ubezpieczenie”.
Jakie mogą być źródła wkładu własnego oprócz gotówki?
Okazuje się, że środki stanowiące wkład własny kredytu hipotecznego, nie muszą pochodzić z uzbieranych oszczędności na twoim koncie w banku i być wpłacane bezpośrednio w postaci pieniężnej przez kredytobiorcę. Banki akceptują również inne źródła, które mogą być traktowane jako udział własny kredytobiorcy.
Najczęściej akceptowane przez banki inne źródła wkładu własnego kredytobiorcy to:
- ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (jeśli dysponujesz min. 10% wkładu);
- wartość działki pod budowę kredytowanej nieruchomości;
- wartość nieruchomości innej niż kredytowana;
- dofinansowanie w ramach rządowych programów wsparcia (np. przygotowywany w ramach “Polskiego Ładu”);
- blokada środków na rachunku bankowym lub zastaw obligacji skarbowych;
- przeniesienie kwoty w złotych lub innej walucie na własność banku;
- przeniesienie środków z IKE, IKZE lub PPK.
Opisywane tutaj formy wkładu własnego nie są akceptowane we wszystkich bankach. Każdy bank podchodzi indywidualnie do akceptowanych źródeł wkładu własnego, dlatego też musisz sprawdzić czy oferta kredytów mieszkaniowych danego banku zawiera taką możliwość.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Jeśli posiadasz tylko 10% wkładu własnego, brakujące kolejne 10% bank udostępni przez wykupienie przez ciebie dodatkowego tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, inaczej nazywanego również ubezpieczeniem brakującego wkładu własnego.
Na sierpień 2021 r. możliwość sfinansowania zakupu nieruchomości przy minimalnym udziale własnym 10% oferują: Alior Bank, Bank Millennium, Bank BPS, Credit Agricole, mBank, Pekao SA, PKO BP, Santander Bank Polska. To, czy będziesz mógł liczyć na możliwość wpłaty minimalnego poziomu 10% wkładu własnego, może zależeć od indywidualnego podejścia banku do klienta i/lub kredytowanej nieruchomości. Ze względu na trudną sytuację związaną z pandemią, banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych.
Niestety nic nie ma za darmo, ponieważ ubezpieczenie będzie dodatkowym kosztem kredytu w miesięcznej racie (najczęściej przez podniesienie marży kredytu), który będziesz musiał ponosić do momentu, kiedy spłacisz tę “brakującą” część kredytu.
Wartość działki pod budowę kredytowanej nieruchomości
Jeśli planujesz postawić dom na własnej działce, możesz zaproponować bankowi, aby jako wkład własny uznał wartość tej działki. Dzięki temu zaoszczędzone środki możesz przeznaczyć na budowę i wykończenie. Rekomendacja S KNF (pkt 10.3) umożliwia sytuację, że “na poczet wkładu własnego, bank może zaliczyć wartość nieruchomości gruntowej (niezabudowanej lub zabudowanej), na której docelowo znajdować się będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania”. Warunkiem uznania takiej nieruchomości jest upewnienie się przez bank, że “nie jest obciążona hipoteką”.
Bank oceni jaką wartość działki może uwzględnić jako wkład własny. Może również do wartości działki zaliczyć już poniesione, udokumentowane wydatki związane z budową.
Wartość nieruchomości innej niż kredytowana
Pewnie zastanawiałeś się, czy mieszkanie na kredyt może być wkładem własnym? Jeśli posiadasz np. mieszkanie i chcesz je zmienić na większe lokum, sprzedając po przeprowadzce do nowej nieruchomości, możesz starać się, aby bank przyjął wartość tej nieruchomości (oszacowana przez rzeczoznawcę, nie obciążona hipoteką) jako wkład własny kredytu. Warunkiem koniecznym jest szybka sprzedaż posiadanej nieruchomości.